AS琉球支店 宅建主任者営業マン
宅建主任者”主任者証交付申請”について
登録申請から約20日後、登録完了通知のハガキが送られてきました。登録手続きに係る日数は30日~60日となっていたのですが、予定より早く完了したので嬉しい。
早速、宅地建物取引主任者証交付申請を行なう。
申請書は宅建協会より取得して下さいと記載されています。
神奈川県の宅建協会サイトに、ワードで作成された申請書がDLできます。(編集印刷)
申請書に写真を添付し、主任者証ようの写真をもう1枚(沖縄の場合)クリップとめ。
県証紙4,500円を貼ります。消印厳禁。インクが付くと使えなくなります。
氏名の後ろに捺印。
宅建主任者試験の合格証書のコピーと、登録完了通知のハガキのコピーを申請書と一緒に、県土木事務所建築課にて申請します。
タイミングが良ければ(私の場合)一週間程で、沖縄県土木建築部建築指導課より『宅地建物取引主任者証の交付について』通知が郵送されます。
県庁10階北側、沖縄県土木建築部建築指導課があり、交付日付を記入し、押印して主任者証の交付を受けます。
車で行く場合。沖縄県庁正面玄関手前で駐車券を受取り、地下駐車場に駐車。
北側エレベータから10階で降り、左が中庭、右が庁舎北側です。
エレベータホールから左、突き当たりを右へ曲がります。直進すると、右側のドアが建築指導課です。
近くにいる方に声を掛けてみましょう。対応してくれます。
フロアースタンド(Tara)
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宅建主任者”登録”について。
宅地建物取引主任者試験に合格し、宅建主任者として宅建業に従事する為には、都道府県に登録し、主任者証の交付を受けます。
登録には実務経験2年以上が必要です。未成年者等の取扱いについては、既に試験勉強で学んだ通りです。
不動産会社に就職すると、会社の方で『宅地建物取引業の業務に従事する者の変更届出書』を都道府県に届けてもらいましょう。
実務経験年数に影響します。
沖縄の場合、事務所所在地を管轄する土木事務所建築課です。
那覇市内に事務所 → 南部土木事務所 建築課
浦添市内に事務所 → 中部土木事務所 建築課
実務経験2年未満の場合は、不動産流通近代化センターが大臣指定の実務講習を行ないますので、受講し修了証書を受取ります。
実務講習には2つの試験があり、基準点を超える必要があります。
講習時間内の筆記試験の内容は、ワークブックの記入欄(空欄)と同じです。講習前に埋めておけば、試験当日ワークブックを参照できるので、回答に困る事はないでしょう。
(講習費:47,000円 沖縄は高い!関東辺りでは38,000円?)
登録の為の添付書類の集め方(那覇市)
市役所・支所にて、住民票と身分証明書を取得します。
住民票は戸籍や間柄など記載が無いもので構いません。
身分証明書は青い用紙だったかな?身分証明書欄にチェックする。
破産者でない証明と禁治産者・準禁治産者に該当しない旨の証明書です。該当者については宅建業法上の欠格要件(業法18条1項各号)を参照してください。
手数料各300円。
法務局では登記されていないことの証明書を発行してもらいます。
那覇地方法務局の1階正面玄関を入り、やや右に受付カウンターがあります。
更に右側にエレベータ。3階の戸籍課へ向かいます。
エレベータを出て右へ行くと一つ目が戸籍課です。
戸籍課へ行く前に2階で、登記印紙500円を購入しておきましょう。
不動産流通近代化センターから送られてくる提出書類の一覧の中に、従業者証明書か従業者名簿のコピーとありますが、土木事務所のチェックリストには無いので、不要のようです。
各提出書類が準備できたら、登録手数料を準備して申請します。
登録手数料37,000円。
納付方法は沖縄県収入証紙を申請書の裏面貼ります。
沖銀や琉銀で①番窓口で普通に売っています。
用紙に種類と枚数を書いて購入します。
登録手続き日数は30日~60日。
登録が済むと取引主任者証の交付申請(4,500円)をします。
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改装工事。
改装工事が始まりました。
2日で壁、床の下処理。
2日でクロス、一部壁の撤去と新設、その間に扉の補修と襖の補修。
床仕上げが1日。
間に他の現場へ入るため来れない日が1日。
ハウスクリーニングが2日。外周りの1日はクロスさせます。
引越しが1日。
工程は2日余裕が出来ました。
予定通りに進めてもらいたいのですが、早速クロス屋さんが遅れ始めています。
現場を掛け持ちしているため、午前中来て午後は別の現場へ行ったようです。
大工さんは入らない日でしたので、誰もいない状態で電気もラジオもつけっ放し。
電気代は家主持ちだぞ!クロス屋!
クロスと建具は工務店の下請けのようです。
鍵を開けブレーカーを落とし、監督に電話。
進行状況を見てると不安になる。
ちょっと早いが工程通りハウスクリーニングに入ってもらい、外部とクロスの終ったところ等出来る所をやってもらう。
大工仕事の床もドンドン仕上がり、残りは半日で終りそうな状態。
ハウスクリーニングのワックスは一番最後。
夕方、暗くなった頃、家主が現場を見に来ました。
同じ頃、クロス屋もこれから再開すると、現場へやって来ました。
昼間の件、注意。
監督からも連絡がいったようです。
日にちが迫っている事を伝えると、もう一人応援を呼んでくれました。
しかし、ニスを塗った床の上にパテが落ちて汚れている。
ちゃんと養生シートを敷けば、汚れを落とすより手間掛かんないのにと素人でも思うのに、意識が足りないのか軽く大丈夫だと言っています。
翌日、ハウスクリーニングが本格的に内部を始める。
クロスは2階がまだ2部屋残っているので、クロス屋を急かしながら、午前中クリーニングを手伝い1階から行なう。
午後は事務所へ戻り他の業務をし、合間に現場を見に行くと、またクロス屋がいない...
他の人に聞くと、どうやら遅い昼食に行ったようです。
残っていた2部屋もほぼ終わり、後は仕上げと手直し。
どうにか間に合いそう。
夕方、新しい家主Mさんと待ち合わせし、チェックをする。
工務店の腕が良い。深々と刻まれた柱の背比べや、落書きが見事に跡形も無い。床や天井の補修、間仕切壁や扉、障子、襖の作成も完璧。
だいぶ安く請けてもらいこの仕上がりにMさんも満足。
引越し業者も予定通り。
前家主Aさんの引越し後、ガランとした何年も放置していた廃墟のような建物が見事に生き返り、これから新しい生活を向かえるMさん一家は、明るい希望を胸に抱き引越しをしました。
私の仕事はここまで。
色々な経過がありましたが、無事に土地・建物を売却依頼から引渡し、安心して生活を始めてもらう為に引越しまでお手伝いが出来ました。
私自身とても勉強になり、貴重な経験になりました。
匿名で書き綴ってきましたが、売主Aさん、買主Mさん、工務店のみなさん、関係者のみなさんにとても感謝です。
ありがとうございました。
そして、最後まで読んで下さった方々、ありがとうございました。
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契約では、売主の補修義務は定めず(隠れた瑕疵は別)、現状有志で引き渡す事でしたので、ここからは買主Mさんがやる事になります。
この状態なら、100万円でも50万円でも値下げしてもらうんだったと反省。
車庫のシャッターは柱が曲がり閉じない状態。ハンマーとドライバーで何とか修正して閉まるようになりました。
Mさんは自分で内部の掃除をしています。落書きが全然落ちない。
元々改装を考えているので、業者に見積もりを取る事を薦め、クロス屋さんとペンキ屋さん、ハウスクリーニングに来て貰いました。
どの業者も「おぉ~。すごいね~。」の一言からです。
板張りの壁に油性マジックのインクが染み込んでいる為、薬品を使っても、もはや元には戻らない。
現況に捨て張りをしてクロスを張っていく工法になりそうです。
落書きの上に直接クロスを張っても、数年後浮き上がってくるようです。
床や柱等の木材は研磨し、塗装する。
照明やサッシ、レンジフード周りから室内をはじめ、バルコニーや外講の掃除をハウスクリーニング業者で行なう。
出てきた見積もり金額を合計すると、120万円を超えています。
内訳を見ると単価を下げてもそんなに効果がなさそうです。
Mさんに見積もりを届けましたが、分離発注ではなく、大工専門の工務店に再度見積もりを薦めます。
現場へ案内し、こまめに指示をして、安くなる工法を聞きながら、且つ綺麗に仕上がるようにお願いしました。
とても、勉強になりました。
出てきた金額は60万円。やった。だいぶ下がった。
Mさんも喜んで発注しました。
大工さんの腕は良い業者なので、後は工期に注意しなければいけません。
Mさんの住んでいる社宅の賃貸契約は、この月をもって終了します。
その前に引越しまで終らなくてはいけません。
Mさんは出来るところは自分でやるという事で、落書きを落としたり、ドアノブを買ってきて取り付けたりして、決断までに時間を使いました。
月末まで後10日。
改装工事にクリーニング、引越しに要する日数がギリギリです。
社宅の明け渡しが遅れ、料金が発生しないように協力します。
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売主Aさんの住替え計画は、一戸建売却、マンション購入の契約も済み、いよいよ大詰めの残代金及び引渡しを迎えます。
プロセスは色々ありましたが、売り、買い共に決まり、時間的にも割りと早い運びなので、良かったと思います。
しかしながら、引渡しを終えるまで、まだ気が抜けません。
現在12月。
ローン実行は年明けの1月5日の予定でしたが、一戸建て買主のMさんから連絡がありました。
銀行の決済が来週できそうです。との事。
売主Aさんの希望通り、クリスマスにどうやら間に合いそうです。
再三、銀行の担当者に早めの決済をして欲しいと、連絡していたのが効いたのでしょうか。
早速段取りを始めます。
残代金支払いと引渡しについて書きます。
取引の場所は大金を扱うのと、振込みの確認等がスムーズにするという事から、一般的に銀行などの応接室で行ないます。
売主・買主(当事者)と司法書士、媒介不動産業者(売主側・買主側)が立会います。
流れとしては、司法書士が当事者の本人確認をし、意思確認をします。
双方がYESであれば、登記所へ行き、手続きを行なう事になります。
たまに買主の方から相談を受けるのが支払いのタイミングです。
インターネットが普及し、不動産について色々勉強されていて、こちらが話す事をスムーズに理解してくださる方と、変なサイトと言うか偏見に近い情報を鵜呑みにされている方がいます。
今回の取引は何ら問題は無かったのですが、以前支払いと登記は同時履行だと主張して、取引の前に振り込むのは嫌だと言ってきました。
御もっともです。どこかのサイトで、同時履行だから先に支払うな。と書いていたようです。
実際に登記所まで司法書士について行って、登記をする所を確認して支払う。
間違ってはいませんが、極端です。
売主側が「支払いをしないと登記しない」と言えば、それも間違いにはなりません。
登記を代理する資格を持つ司法書士が、本人と意思の確認後、「登記をします。」と言う事になれば、買主には現金を支払ってもらいます。
しかし、現金を持ち歩くのは危険なためと、取引を時間的にスムーズに行う目的で、事前に振り込むという形になります。
買主さんの為の、ちょっと裏技的話し。
残取の時までに、買い物件の住所に住民票の移転を済ませると、後に住所変更の登記代を浮かせる事ができます。
本来、市役所の住民課では、住所変更後14日以内に届出る義務がありますが、事前の変更は出来ません。
引っ越した事にして、移転届けをすると出来ますが、たまに見回りもあるようです。中古物件の売買の場合は、人が住んでいる気配が外から感じられれば、パスするでしょう。
都道府県や市町村の条例違反など色々心配ですが、金融公庫からの借入をした場合は、登記の前に住所移転するようになっています。 矛盾している部分ですね。
残取当日。
午後2時からの取引のため、まだ眠いであろう売主Aさんが運転して来るのは心配なので、迎えに行き一緒に行きます。
マンションの残取はこの取引の翌日の予定です。
マンションの残代金支払いを済ませておかないと、引越しができません。
今日の取引では、買主Mさんに残代金の支払いをしてもらい登記をします。
鍵(建物)の引渡しは1週間後、掃除が終ってから行います。
銀行に集まり司法書士との挨拶もそこそこに本題へと移ります。
意思確認をし、本人確認をします。
その間に委任状へ記名、押印します。
雑談などを交えながら、和やかに進行していましたが、買主の住所変更が上手くいっていません。
とても真面目な方で、役所で引越し前だと話していたようです。
事項証明書(登記簿)の所有者住所を新しい住所で登記するため、急いで銀行から役所へ向かい、住所移転の手続きをしました。
新しい住民票を持ち銀行へ戻ると、司法書士の先生はこれで登記をしてくれる旨伝えると、ローン実行、残代金を小切手と現金に分けて引き出して支払いをします。
引渡しは1週間後としたので、全額ではなく、200万円程残しておきます。
司法書士には早速法務局へ向かってもらい、登記をしてもらいます。
登記の手続きは無事に終わり、売主Aさんと共に帰路につきます。
車内でお互い気持ちよく引渡しが出来るようにと再三問いかけ、シルバー人材へ依頼すると言う返事です。
しかし、普通の掃除ではあの落書きは落ちそうにないので、プロの掃除屋さんを紹介しました。
1週間後、引渡し当日。
事務所へ双方来て貰い、鍵の引渡しと残りの200万円の受け渡しをします。
仲介手数料の残金も清算します。
売主Aさんは「また手数料払うの?高いね。」と、ボヤいてます。
買主Mさんは「最初から説明してましたよ。」と、嬉しいフォローをして下さりました。
ジャンプ業者S不動産に入れ知恵されたのでしょうか。
契約時に半分、引渡し時に半分。値引きもしてあります。
もう一度説明してお願いすると、「そう言えば聞いたね。」と、理解を示して支払ってくれました。
売主Aさんから買主Mさんにお願いがあると言うので聞いてみると、実はまだハウスクリーニングをしていないとの事。Mさんの方で業者にさせて欲しいと言う事で1万円差し出します。
ま~、しょうがないな~。って感じで受け取り、現場へ行って見ると酷い状態です。
家具やらは全部運び出されていますが、家中埃だらけに落書きだらけ。
ゴミ袋もその辺に転がり放題、キッチンシンクの下を開けると鍋も残っている。
コンロの上にもお汁の入った鍋も残っている。
私 「Aさ~ん!鍋ありますよ~!」
Aさん 「ありゃ~。ゴメンゴメン。」
急いで片付け、車に乗せるために玄関先へ移動しています。
私 「Aさ~ん!弁当柄もありますよぉ~!」
Aさん 「ありゃ~!ワラバーター(子供達)が昨日来たみたいだね。」
Aさん 「ガンマリー(いたずら)ソーッサー(してるさー)。」
和室の壁紙が一部剥がされています。
誤りながら片付けをしていますが、早々に引き上げようとしている。
細々と残っている物も埃を被り、動かすと色んなものが降って来る状態。
「これ要らないから、処分してもらっていいですか?」と、開き直りのAさん。
呆れて「いいですよ。」Mさんは了承します。
各部屋をチェックすると設備は約束通り付けたままでOKです。
床が一部濡れている箇所があり、一緒にチェックしてもらう。
これまで雨漏りは無かったようで、その場所には家具が設置されていたそうです。
天井もサッシ回りも異常なし。クロスも濡れていない。
空き缶も転がっているので、お茶がこぼれてそのままのようです。
日も暮れてすっかり暗くなっているので、今日は解散する事になりました。
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